不動産投資は安全？

不動産投資と聞くと、多くの方は「怖い」と思うかもしれません。

ほとんどの場合は巨額のローンを組んで投資をすることになるため、そのように思うのも無理はありません。

しかし、不動産投資は比較的リスクも低く、長期的にみると失敗しにくい投資だと言われています。
また、投資をやっていると何年かに一度は経済危機で色々な資産の下落を経験しますが、そういった時にも不動産投資は安全と言われています。

本日は、不動産投資の概要と、経済危機の時に不動産投資にはどのような影響があるのかをお伝えしていきます。

◼️不動産投資の２つの利益

不動産投資には２つ利益を出す方法があります。

１つ目はキャピタルゲイン、２つ目はインカムゲインです。

キャピタルゲインとは不動産価格の値上がりによって売却時の利益を得ることを指します。「3000万円で購入した不動産を3500万円で売る」というのがこれにあたります。

これに対してインカムゲインとは賃料を賃借人から得ることによって月々の利益を得ることを指します。「毎月７万円の家賃が手元に入ってくる」というのがこれにあたります。

キャピタルゲインは利幅も大きく魅力的に感じる方も多くいらっしゃいますが、今の日本では売却時に物件価格が値上がりするというのは考えづらい状態です。

そのため、日本で不動産投資を行う場合は、基本的にはインカムゲイン（家賃収入）で利益を狙うことが基本になります。

◼️経済危機の不動産市場

日本の不動産投資において、インカムゲイン投資が基本になることを押さえた上で、経済危機のことを考えてみたいと思います。

ここ20～30年で日本が影響を受けた経済危機というと、バブル崩壊、ITバブル崩壊、リーマンショック、東日本大震災、ユーロ危機、チャイナショック等が挙げられます。

こうした出来事の際には、不動産の価格は下落します。特に銀行が経営を立て直すために融資をしなくなる、つまりお金を貸さないという経営方針になると多くの方は不動産を買えなくなってしまいます。
そうなると不動産の買い手がいなくなるので、不動産価格は大きく下落することになります。

しかし、実はそのような事態に陥ったとしても不動産を借りるときの賃料にはほとんど影響を与えません。つまり、経済危機に陥ったからといって手元に入ってくる家賃収入が大きく減るということはありません。

そのため、インカムゲイン狙いで投資をしている場合、一時的な不動産の価格の下落で大きな影響を受けることはないということが言えます。

◼️大切なのは、出口を意識すること

このようにインカムゲイン狙いの不動産投資は経済危機が起きてもその影響を受けることなく、安定的に継続することができます。

ですが、不動産投資において最終的に利益を確定させるのは、最後にその物件を売却した時点になります。月々の家賃収入でプラスだったとしても、売却時に大損してしまってはコツコツ積み重なったプラスも一瞬で吹き飛んでしまうことになります。

最終的に景気が良い局面で売却ができたり、長期的に見て資産価値が下がりづらい場所、例えば東京23区内の駅から徒歩10分圏内に物件を持つようにすると大幅なキャピタルロス（売却損）を防ぐことができます。

さらに、不動産の利益が確定するのは売却時であることを理解した上で、月々の収入をローンの繰上返済や資産形成に充てることで、より効率的に資産を殖やしていくことができます。

見た目上の収入は、自分の使えるお金になっているだけで確定した利益ではありません。なにが起きても最終的に成功できるように、常日頃からコツコツと環境を整えておくことが不動産投資においては大切です。